住宅ローンの返済予定表の最終回が700万？

返済予定表を見て固まった

住宅ローンの返済予定表を見ていたら、最終回の支払額が約700万円になっていました。毎月の引き落としは8万円台なのに、最後の1回だけ700万円近く。思わず二度見しました。
わが家のローンは、2025年4月に組んだものです。

• 借入額：約3,000万円
• 借入期間：35年
• 金利タイプ：変動金利（元利均等返済）
• 当初の金利：0.397%

この金利が、借りてから2年足らずのうちに3回上がることになりました。合計でちょうど1%の上昇です。

改定	適用開始	改定後の金利	上昇幅
借入時	2025年4月返済分から	0.397%	—
1回目	2025年7月返済分から	0.647%	+0.25%
2回目	2026年7月返済分から	0.897%	+0.25%
3回目	2027年1月返済分から	1.397%	+0.50%

「35年後に700万円を一括で払うってこと？」と不安になったので、AIにいろいろ聞いてみました。

AIに聞いた① なんで最終回がこんなに膨らむの？

私：最終回が700万円近くになってるんだけど、これって金利が上がったせいだと思ってるけど、最後に一括で払わないといけないの？

AI：はい、金利の上昇が原因です。ただし、実際に最後に一括で払う可能性は低いです。

AIの説明をざっくりまとめると、こんな感じでした。

• 多くの変動金利ローンには「5年ルール」があり、金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わらない
• 返済額が同じままだと、利息が増えた分だけ元金の減りが遅くなる
• 返済予定表は「今の返済額のまま最後まで払ったら」という前提で作られているので、払いきれない元金が最終回にまとめて表示される
• 実際には5年ごとに返済額が見直され、完済できる額に計算し直される
• ただし「125%ルール」もあって、新しい返済額はそれまでの1.25倍までしか上がらない

つまり、最終回の700万円は「何も見直さなかったら」の数字。その代わり、5年後に毎月の返済額が上がる、ということでした。

ちなみに、金利がもっと大きく上がって利息だけで毎月の返済額を超えると、払いきれない分は「未払利息」として持ち越されるそうです。

自分の数字で試せるシミュレーター

「じゃあ実際、いくら上がるの？」が気になったので、AIに計算ツールを作ってもらいました。金利が何回変わっても、その後の毎月の返済額と総支払額を計算できます。

実際に、ご自身の数字を入力して確認してみてください！

AIに聞いた② じゃあ実際いくら増えるの？

私：5年後に返済額が上がるって、具体的にいくら？

このシミュレーターで、わが家の数字を入れてみた結果がこちらです。金利1.397%がこの先ずっと続くという前提です。

パターン	毎月の返済額	最終回	総支払額
金利が上がらなかった場合	約8.03万円	約8.04万円	約3,374万円
返済予定表のまま（見直しなし）	約8.03万円	約732万円	約4,098万円
5年ルールで見直し（実際に近い）	2030年から約9.64万円	約9.64万円	約3,956万円

実際に近いのは3つ目です。わが家の銀行だと2030年1月に返済額が見直され、毎月約1万6,000円増える計算でした。最終回に700万円を払う心配はなくなりましたが、金利が上がらなかった場合と比べると、総支払額は約582万円増えます。

AIに聞いた③ 100万円を繰上返済したら？

私：100万円くらい繰上返済したら、どのくらい変わる？

2026年11月に100万円を繰上返済して、毎月の返済額はそのままにした場合で計算してもらいました。

• 2030年からの毎月の返済額：約9.64万円 → 約9.29万円（毎月約3,500円減）
• 払う利息の合計：約28万円減
• 返済予定表の最終回：約732万円 → 約573万円（約159万円減）

100万円返して最終回が159万円減るのは、その100万円にこの先かかるはずだった利息もなくなるからだそうです。

まとめ

返済予定表の最終回が700万円を超えていても、すぐに慌てる必要はなさそうです。AIに聞いて分かったのは、この3つでした。

• 最終回が膨らんで見えるのは、返済予定表が「今の返済額のまま」で作られているから
• その代わり、5年後に毎月の返済額が上がる（わが家は約1万6,000円）
• 金利が1%上がると、総支払額は500万円以上増える

わが家は、5年後に返済額が上がる前提で家計を見直したいと思います。

注意：この記事の金額は、AIに計算してもらった概算です。実際の返済額は銀行ごとの計算方法で変わります。繰上返済や借り換えを勧めるものではないので、判断するときは必ずご自身の銀行で確認してください。

私が変動金利を選んだきっかけの本

著者の塩澤さんは、住宅ローンの比較サービス「モゲチェック」を運営している方です。「住宅ローンは変動で借りるのがいい」という立場で、ご自身も変動金利で借りているそうです。

本の話をざっくりまとめると、こんな内容です。

• 住宅ローンの利息は最初の10年間に多く払うので、その期間を低い金利で乗り切るのが大事
• 変動金利と固定金利には大きな差があり、変動が固定を上回るには、日銀が何回も利上げしないといけない（本が出た2024年時点の計算で、6回以上）
• 金利が上がる時代でも、変動金利で借りるメリットは大きい

ちなみに本では1回の利上げを0.25%と想定していますが、わが家の金利は借りてから2年足らずですでに1%上がりました。0.25%で換算すると、もう4回分です（笑）。6回まで、あと2回…？

ちなみに、変動金利で借りるなら資産運用もマストとおっしゃっています！

金利が上がってきた今だからこそ、「なぜ変動を選んだのか」を整理し直すのに役立つ一冊です。変動金利で借りていて不安な人も、これから借りる人も、ぜひ読んでみてください。